Recentemente, il Ministero delle Infrastrutture ha pubblicato una circolare sul decreto Salva-casa che introduce importanti indicazioni riguardo ai cambi di destinazione d’uso degli interi immobili, in particolare quando questi coincidono con una singola unità abitativa. La circolare, diffusa lo scorso 30 gennaio, restringe il campo di applicazione delle regole di mutamento d’uso, pur non avendo valore vincolante né integrativo della normativa vigente.
Il decreto Salva-casa consente di modificare la destinazione d’uso di un intero immobile, a condizione che il cambio avvenga all’interno della stessa categoria funzionale e che sia rilasciato il titolo edilizio, nel rispetto delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici. Per le singole unità immobiliari, invece, sono sempre ammessi i cambi di destinazione d’uso sia “orizzontali” (all’interno della stessa categoria) sia “verticali” (tra categorie differenti), purché siano realizzati interventi edilizi conformi alle normative di settore e alle eventuali specifiche condizioni imposte dagli strumenti urbanistici comunali.
Un aspetto innovativo proposto dalla circolare riguarda la possibilità di effettuare, dopo una fusione, il cambio di destinazione d’uso orizzontale di un immobile che diventa così una singola unità abitativa. Tale operazione, in linea di principio, dovrebbe permettere di beneficiare delle regole più semplificate applicabili alle singole unità. Tuttavia, la circolare stabilisce che, qualora l’intero immobile coincida con una singola unità abitativa, non saranno applicabili le disposizioni dell’articolo 23-ter, comma 1-bis. Questa limitazione, pur essendo indicata nel documento ministeriale, non trova riscontro in alcuna norma di legge.
Il documento evidenzia inoltre che, in linea con la formulazione originaria dell’articolo 23-ter, il mutamento di destinazione d’uso orizzontale di un intero immobile resta sempre possibile, salvo diversa previsione da parte delle leggi regionali o degli strumenti urbanistici comunali. In quest’ottica, la disciplina relativa al cambio d’uso dovrà essere integrata e definita a livello locale, dove è possibile che vengano imposte ulteriori condizioni, limitazioni o addirittura divieti.
Questa circolare, sebbene non vincolante, offre utili linee guida per gli operatori del settore, invitandoli a consultare attentamente la normativa regionale e locale per orientarsi nel complesso panorama dei cambi di destinazione d’uso. La possibilità di effettuare trasformazioni agevolate, soprattutto per gli interi immobili, può rappresentare un importante strumento di rilancio per il mercato, a patto di rispettare le specifiche indicazioni emesse dagli enti territoriali competenti.
In conclusione, le nuove direttive sul Salva-casa evidenziano come il panorama dei cambi di destinazione d’uso stia subendo una progressiva restrizione nel caso degli interi immobili, pur lasciando ampio spazio alle modifiche per le singole unità. Gli operatori del settore immobiliare dovranno pertanto prestare particolare attenzione alle regole applicabili a livello locale, per garantire operazioni sicure e conformi alla normativa vigente.
